Présenté comme un outil de relance de l’investissement locatif privé dans un contexte de crise du logement et de disparition progressive des dispositifs existants, le statut du bailleur privé a fait l’objet de nombreuses réflexions avant son adoption dans le cadre du projet de loi de finances pour 2026.

Codifié à son article 47, ce dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal applicable aux logements neufs et à certains logements anciens, mais dont la portée demeure encadrée par des plafonnements.

I.  Les principales caractéristiques du statut du bailleur privé

A – Logements éligibles

Sont éligibles aux dispositifs les acquisitions de :

• Logements neufs – Logements acquis neufs, en VEFA ou que le contribuable fait construire lui-même ;
• Logements anciens – Logements qui font ou qui ont fait l’objet de travaux :
  • Concourant à la production d’un immeuble neuf (au sens du 2° du 2 I de l’article 257 du CGI)
  • OU d’amélioration satisfaisant aux critères d’une réhabilitation lourde (2^ème al. du b du 7° du II de l’article 150 U du CGI) représentant au moins 30% du prix d’acquisition du logement.

L’acquisition, sinon le dépôt de la demande de permis de construire en cas de logement que le contribuable fait construire, doit intervenir entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028.

Le logement doit être situé en France au sein d’un immeuble d’habitation collectif (aucune condition de zonage n’ayant été retenue).

Il s’applique sur option irrévocable du contribuable, exercée lors de la déclaration de revenus de l’année d’achèvement du logement ou des travaux, ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.

B – Nature et modalités de l’avantage fiscal

L’avantage fiscal prend la forme d’un amortissement fiscal appliqué à une base forfaitairement fixée à 80% du prix d’acquisition du logement, augmenté le cas échéant du montant des travaux pour les logements anciens.

Le bénéfice du dispositif est subordonné à la souscription d’un engagement de location (cf. quelques précisions), lequel détermine le taux d’amortissement applicable selon la nature du logement (neuf ou ancien).

Le cumul des amortissements pratiqués sur un même bien ne peut excéder le prix d’acquisition du logement (montant des travaux inclus le cas échéant). Le point de départ de l’amortissement est fixé au premier jour du mois de l’achèvement de l’immeuble ou des travaux, ou de l’acquisition si elle est postérieure.

II. Les limites du dispositif

A – Plafonnement global des amortissements

La première limite réside dans le plafonnement global des amortissements, fixé à 8 000 € par foyer fiscal et par an, tous investissements confondus. Ce plafond peut être majoré (de 2 000 € ou 4 000 €) lorsque 50% au moins des revenus issus des logements relevant du dispositif sont respectivement affectés à la location sociale ou très sociale.

Le montant utile d’investissement net de frais en tenant compte des majorations serait le suivant (dans le cas d’un investissement unique) :

B – Incompatibilité avec d’autres dispositifs fiscaux

Ce dispositif n’est pas cumulable avec :

• La réduction d’impôt « Loc’Avantages » et ce, alors même que les investisseurs sont soumis aux plafonds de ressources et de loyers prévus par ce dispositif ;
• Les dispositifs Malraux et Denormandie ainsi que ceux prévus par les articles 199 undecies A et C du CGI.

Ce dispositif n’est par ailleurs pas applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments historiques et ceux ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine.

C – Exigence énergétique élevée pour les logements anciens  ne faisant pas l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf

Après travaux, le logement doit notamment  présenter un diagnostic de performance énergétique de classe A ou B. Cette exigence constitue un obstacle majeur pour les investisseurs eu égard aux contraintes techniques nécessaires pour atteindre un tel niveau de performance, qui sera le plus souvent impossible à mettre en œuvre en cas d’immeuble situé en centre-ville contraint par son environnement.

Quelques précisions

Engagement de location

Le logement doit être loué nu à usage de résidence principale du locataire pour une durée minimale de neuf ans.

Le bien ne doit pas être loué au profit d’un membre du foyer fiscal de l’investisseur ni d’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.

Cet engagement doit prendre effet dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien.

L’engagement de location doit satisfaire aux conditions de loyers et ressources du locataire applicables :

• Au dispositif « Pinel » en cas de location intermédiaire ;
• Au dispositif « Loc’Avantages » en cas de location sociale ou très sociale.

Le non-respect de l’engagement de location entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal sous forme d’une majoration du revenu net foncier du montant des amortissements déduits. Pour son imposition, ce montant est divisé par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit. La fraction ainsi obtenue est ajoutée au revenu global net de l’année de rupture de l’engagement et l’impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue multiplié par ce même nombre d’années.

Modalités de détention du bien

Le dispositif est applicable en cas d’investissement réalisé par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés sous réserve d’un engagement de conservation des titres jusqu’à l’expiration de la période de location.

Le dispositif n’est pas applicable en cas de démembrement du droit de propriété soit du logement, soit des titres de la société propriétaire.

Calcul de la plus-value

En cas de cession (à l’issue de la période d’engagement de location), les amortissements déduits devront être réintégrés en minoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value imposable.

Depuis la suppression de la taxe d’habitation, et avec le renforcement des contraintes financières qui pèsent sur les collectivités, l’optimisation du calcul de la TEOM est devenue ces dernières années un levier financier que les intercommunalités suivent de près.   Les récentes décisions du Conseil d’État et des juridictions administratives viennent année après année affiner les conditions de calcul du taux de TEOM. Pour y voir clair, nous revenons sur les points saillants des évolutions jurisprudentielles 2024-2025 : nouvelles règles d’appréciation de la proportionnalité du taux, impacts spécifiques pour les EPCI adhérant à des syndicats mixtes, clarification des postes de dépenses éligibles.

Une assiette du calcul du taux de TEOM plus clairement définie

Sur sa présentation et sa base légale

La jurisprudence récente souligne l’obligation pour les collectivités de respecter scrupuleusement les procédures de communication des documents budgétaires, condition sine qua non de la légalité de leurs délibérations en matière de TEOM.

En novembre dernier¹, le Conseil d’État a rappelé que la validité d’une délibération est conditionnée par la communication en temps utile de l’ensemble des pièces budgétaires pertinentes, incluant toutes les annexes requises par le Code général des collectivités². Les élus doivent disposer de tous les éléments nécessaires, afin de délibérer en toute connaissance de cause.

Par trois autres décisions du même mois, une clarification importante a été opérée par la haute juridique administrative en matière du calcul du taux de TEOM par les EPCI³.  

Après avoir rappelé qu’une délibération doit être prise avant le 15 octobre de l’année pour être applicable à compter de l’année suivante, le Conseil d’État considère :

D’une part, qu’après une fusion d’intercommunalités, le maintien des régimes de TEOM hérités des anciens EPCI ne peut excéder cinq ans⁴. Passé ce délai et à défaut de nouvelle délibération régulière, la taxe est dépourvue de base légale, ce qui entraîne l’illégalité de l’imposition.

D’autre part, lorsque la compétence déchets est exercée via un syndicat mixte, le caractère manifestement disproportionné du taux doit être apprécié au regard des dépenses réelles engagées par le syndicat pour le territoire de l’intercommunalité, et non du seul montant de la contribution intercommunale à ce dernier.

Sur les composantes à prendre en compte

Le Conseil d’État n’a de cesse de rappeler que le calcul du produit attendu de la TEOM et, partant, du taux, doit strictement respecter les dispositions du CGI⁵ et ne couvrir que les dépenses réelles exposées pour le service de collecte et de traitement des déchets ménagers par le syndicat mixte ou l’EPCI compétent.

Les dépenses éligibles sont principalement :

• les coûts de directions ou services transversaux de la collectivité directement exposés pour le service public⁶ ou les charges exceptionnelles de fonctionnement lorsqu’elles n’ont pas le caractère de dépenses d’ordre⁷ ;  
• les dépenses non couvertes par la redevance spéciale ou les autres recettes non fiscales spécifiques au territoire considéré⁸ ;
• Les dépenses de fonctionnement réellesstrictement attribuées à la collecte et au traitement des déchets ménagers et assimilés, les dotations aux amortissements des immobilisations affectées au service, ainsi qu’une quote-part des coûts des services transversaux^9.

A contrario, ne sont pas éligibles¹⁰ :

• l’inclusion de dépenses périphériques (sensibilisation, prévention, actions contre le gaspillage alimentaire, augmentation de la durée de vie des produits) ;
• Les dépenses relatives au traitement des déchets non ménagers explicitement exclus du périmètre financé par la TEOM, dont les charges de personnel n’exerçant pas des missions en lien direct avec le service.

La TEOM, toujours une stratégie pour développer des marges de manœuvre fiscales ?

Un contrôle de proportionnalité du taux de TEOM stabilisé à moins de 15%

L’ouverture orchestrée par une jurisprudence du Conseil d’État de 2021¹¹ admettant qu’un taux de TEOM excédentaire, en l’occurrence de moins de 15 %, est proportionné, semble dorénavant bien établie. 

La jurisprudence récente affine le contrôle de proportionnalité, les seuils d’excédent admis et illustre la rigueur du contrôle exercé par les juges administratifs. Il apparait ainsi une invalidation systématique de tout excédent de produit supérieur à 15 %¹² voire, désormais, à 12-14 %¹³ selon les années et les territoires. À l’inverse, des taux entraînant des excédents de 47 % ou 52,9 % demeurent jugés manifestement disproportionnés¹⁴.

Par ailleurs, aucune nouvelle instruction de la Direction générale des finances publiques (DGFiP) à destination des préfets ou des directeurs départementaux des finances publiques n’est venue modifier la dernière note publiée en 2022 relative au contrôle de légalité en matière de taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Cette instruction de référence maintient un seuil maximal d’écart raisonnable fixé à 15 % entre le produit de la TEOM et le coût du service.

Conformément à cette absence d’évolution normative, la doctrine fiscale demeure également inchangée¹⁵.

Mesures opérationnelles pour le calcul du taux : contrôle ex ante et justification analytique

Au vu de ces évolutions jurisprudentielles, les collectivités et syndicats mixtes sont invités à :

• Instituer une comptabilité analytique territorialisée et régulièrement actualisée ;
• Publier des annexes budgétaires explicites et accessibles, permettant d’assurer la traçabilité et la transparence du calcul du taux pour chaque secteur de prélèvement ;
• Démontrer l’exclusion systématique des coûts ne relevant pas du service déchets ménagers et la déduction des recettes non fiscales réellement perçues ;
• Mettre en place un contrôle interne formalisé du calcul du taux, en intégrant une veille réglementaire et jurisprudentielle constante ;
• Veiller à la coordination entre tous les acteurs du territoire pour harmoniser les pratiques justificatives, réduire les disparités et prévenir le risque d’annulation contentieuse.

Par cette approche rénovée, le taux de TEOM devient un instrument fiscal dont la légalité dépend désormais d’une justification budgétaire ultra-fine et d’une traçabilité totale des coûts, chaque étape du calcul devant pouvoir être opposée au juge comme au contribuable.

Quelques précisions

1. Conseil d’État, 19 novembre 2025, n°487829
2. Articles L. 2121-12, L 2121-13, L. 2312-1 et L. 2313-1 du code général des collectivités territoriales
3. Conseil d’État, 12 novembre 2025, n°501632, n°501633, n°501640    – Mentionnés aux tables du recueil Lebon
4. Article 1639 A bis, III du code général des impôts
5. Article 1520 du code général des impôts
6. Conseil d’État, 14 avril 2023, n° 465403 – Société OPPCI Sogecapimmo – Mentionné aux tables du recueil Lebon
7. Conseil d’État, 22 octobre 2021, Métropole de Lyon, n° 434900 – Publié au recueil Lebon
8. Conseil d’État, 8 novembre 2024, n° 490556 – Inédit au recueil Lebon
9. Conseil d’État, 29 novembre 2021, Métropole de Lyon, n° 454684
10. Conseil d’État, 19 novembre 2025, n°487829
11. Conseil d’État, 8ème Ch., 5 mai 2021, n° 438897
12. Tribunal Administratif de Nantes, 5 décembre 2024, n° 2103895, n° 2103897 et n° 2103538 – un excédent de 15,15 % caractérise une disproportion manifeste
13. Tribunal Administratif de Nantes, 19 décembre 2024, n° 2111956 – pour un taux de TEOM de 12,81%
14. Tribunal Administratif de Paris, 4 juin 2025, n°2405738 15 : BOFIP n° BOI-IF-AUT-90-30-10

Abréviations

• TEOM : taxe d’enlèvement des ordures Ménagères
• CGI : Code général des impôts
• CGCT : Code général des collectivités Territoriales
• DGFiP : Direction Générale des Finances Publiques

Depuis le 1er septembre 2025, les collectivités territoriales et leurs établissements publics de coopération intercommunale sont entrés dans la période préélectorale en vue des élections municipales de mars 2026. Cette période impose aux services et aux élus un cadre juridique strict de communication et de gestion contractuelle.

Contrairement à une idée reçue, la période préélectorale n’implique pas un arrêt total de la communication institutionnelle ni une suspension de l’action administrative. Les collectivités conservent leur capacité à informer les usagers, mais doivent veiller à ce que leurs actions ne se transforment pas en promotion électorale. Le présent bulletin adopte délibérément un prisme opérationnel, centré sur ce que les services peuvent faire et comment ils doivent le faire, plutôt que sur les restrictions applicables aux candidats.

Les règles du jeu : Informer oui, communiquer, non

Les principes fondamentaux de la communication

En période préélectorale, Les collectivités doivent assurer la continuité du service, et donc communiquer sur l’activité du service publics. Il faudra toutefois veiller à ce que cette communication ne favorise ni ne soutienne un candidat, quel qu’il soit.

Cette communication ne doit en aucun cas se transformer en un outil de promotion personnelle de l’équipe sortante visant à influencer le vote des électeurs, proscrit par les dispositions du code électoral¹.

Les administrations publiques sont tenues de communiquer sur les actions de la collectivité de manière impartiale et neutre, et ce, dans l’objectif de maintenir une égalité absolue entre les candidats.

À cet égard, les actions de communication doivent être guidées sur la base de trois critères jurisprudentiels suivants :

• la neutralité du contenu² (si le message est politiquement neutre et informatif) ;
• l’antériorité³ des actions (si elles ont été réalisées avant la période préélectorale ou spécifiquement pour l’élection) ;
• la continuité et l’identité des supports⁴ (si les supports de communication ont changé de forme ou de fréquence de manière inhabituelle)

La régulation de la communication en collectivité

L’interdiction de propagande électorale et le respect des précédents principes concernent :

• tous les supports de  communication de la collectivité qu’ils soient physiques (affiches, bulletins, cartes de vœux) ou numériques (sites web, réseaux sociaux) ;
• tous les évènements et manifestations : cérémonie des vœux, inauguration d’un nouvel ouvrage public, pose de première-pierre, débat/enquête publique…

Ainsi toute création de nouveau support, toute augmentation du nombre d’événements sont à proscrire durant les 6 mois précédent le premier tour.

Qu’en est-il de la passation de marchés publics/concessions durant cette période ?

Le code de la commande publique ne contient pas de dispositions spécifiques interdisant ou suspendant la passation de contrats de la commande publique durant une période électorale. Jusqu’au premier tour, les services, élus et organes compétents (CAO, CDSP) conservent donc leurs prérogatives et peuvent continuer à lancer, instruire et conclure des procédures, sous réserve du respect des principes généraux du CCP.

Toutefois, entre le 1^er tour et l’installation du nouveau conseil, l’activité doit être limitée à la stricte gestion des affaires courantes⁵, sauf cas d’urgence incontestable⁶. Les organes décisionnaires demeurent en place uniquement afin d’assurer la continuité du service public⁷.

Questions-réponses opérationnelles au regard de la jurisprudence électorale

Peut-on procéder à l’inauguration d’un nouvel équipement durant la période pré-électoral ?

Il n’est pas interdit de procéder à l’inauguration d’un nouvel équipement de la collectivité, sous réserve que :

• des inaugurations de ce type ont pu être réalisés par le passé,
• l’inauguration est réalisée dans un délai proche de la fin des travaux et que ne soient invitées que les personnes ayant encadré le projet
• sous réserve que toute référence/mention aux élections à venir est proscrite lors de cet évènement.

L’inauguration d’un projet déjà achevé depuis longtemps, mais réalisée quelques mois avant les élections avec des invités de type ministre ou député, ne pourrait être perçue comme une tentative de promouvoir l’élu en place⁸.

Peut-on créer un site internet ou une page de réseau social sur cette période ?

Si la création d’un site institutionnel dans les six mois avant l’élection est autorisée, son utilisation doit respecter les principes de neutralité⁹. Tout contenu susceptible de favoriser un candidat ou de promouvoir ses actions à des fins électorales doit être supprimé. Il est donc recommandé :

• d’assurer une gestion stricte des pages Facebook, Twitter et autres outils numériques de communication ;
• de dissocier la page de l’élu se présentant de celle de la collectivité, ne pas reproduire la charte graphique de la collectivité (identité visuelle)¹⁰ ;
• de ne pas partager, liker ou effectuer un « repost » d’une publication du compte de campagne de l’élu sur la page de la commune¹¹ .

Les services doivent veiller à ce que la frontière entre information institutionnelle et propagande électorale soit clairement définie, évitant toute confusion dans l’esprit des électeurs.

Peut-on publier un bilan de mandat dans l’édito de la collectivité sur cette période ?

Bien que le bilan d’un mandat puisse être partagé, il ne peut en aucun cas être utilisé comme une publicité déguisée pour le candidat sortant¹². Le bilan de mandat doit être diffusé uniquement sur les canaux de communication du candidat et non dans l’édito de la municipalité.

Peut-on procéder à l’attribution d’un marché de prestations de services durant cette période ?

Jusqu’au premier tour, il est possible de procéder à l’attribution de ce marché. Toutefois, durant la période transitoire, le juge électoral témoigne une certaine sévérité au regard sur la définition des affaires courantes, sur l’urgence de la situation et du montant¹³. Aussi, il est recommandé pour des marchés de ce type, d’anticiper la passation. 

Quelques références

1. Article L.48-2 et L.52-1 du code électoral
2. Conseil d’Etat, 29 juill. 2002, n°239846
3. Décision n°2012-4592 AN du 18 janv. 2013
4. Conseil d’Etat, 16 févr. 2021, n°446729
5. Conseil d’Etat, 28 janvier 2013, Syndicat mixte Flandre Morinie, n°358302
6. Conseil d’Etat, 1ᵉʳ avril 2005, Commune de Villepinte, n°262078.
7. En application de l’article L.2122-15 du Code général des collectivités territoriales
8. Conseil d’Etat, 7 mai 1997, n° 176788, « Élection municipale Annonay » – l’inauguration juste avant l’élection d’une bibliothèque municipale ouverte au public depuis plusieurs mois faisaient partie d’une campagne de promotion publicitaire interdite
9. Conseil d’Etat, 6 mai 2015, n°382518 Afin d’éviter toute confusion, le site de la collectivité doit cesser ses éventuels renvois vers ceux d’élus-candidats.
10. Conseil d’Etat, 6 mai 2015, n° 382518 – Annulation des élections municipales en raison de la création par un candidat et maire sortant d’une page Facebook de statut « public » intitulée « Mairie d’Hermes » qui pouvait être confondue avec la page officielle de la ville dénommée « Ville d’Hermes ».
11. Conseil d’État, 6 mai 2015 n°382518
12. Conseil d’État, 6e chambre, 30 décembre 2021, n° 448699 – Un bulletin municipal comportant un éditorial du maire qui dresse un bilan avantageux des réalisations accomplies par la municipalité et expose plus de 150 projets réalisés par la municipalité sortante, illustrés par de nombreuses photographies du maire s’apparente, au regard de son contenu, à une édition spéciale. Même s’il n’y est pas fait référence de manière explicite aux futures élections, le numéro a constitué une campagne de promotion publicitaire interdite.
13. Préconisations proposées par la QE n° 12527, rép. min. publiée au JO Sénat du 25 septembre 2014.

L’avis du Conseil d’État du 24 juillet 2025, attendu tant par les collectivités que par les praticiens, vient combler une incertitude issue de la loi « Engagement et proximité » du 27 décembre 2019 sur le délai de prescription des pouvoirs de police administrative dont le maire dispose en vertu de l’article L.481-1 du c. urb. en cas d’infraction au code de l’urbanisme.

Le Conseil d’État subordonne l’exercice des pouvoirs d’injonction du maire en cas de constructions illégales au respect du délai de prescription sexennale de l’action publique (I.) et précise l’articulation de cette prescription avec celle de l’article L.421-9 du c. urb. (II.).

I. Une application du délai de prescription de l’action publique aux pouvoirs de police administrative spéciale de l’article L.481-1 du c. urb.

A. Un pouvoir de mise en demeure du maire en cas de méconnaissance des règles d’urbanisme

Lorsqu’un procès-verbal d’infraction constate la réalisation de travaux en méconnaissance des règles d’urbanisme applicables, l’article L.481-1 du c. urb. octroie la faculté au maire de mettre en demeure le responsable de ces travaux :

• de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction ;
• de demander une autorisation d’urbanisme afin de régulariser sa situation.

Cette mise en demeure se réalise « indépendamment des poursuites pénales qui peuvent être exercées pour réprimer l’infraction constatée ». Par conséquent, l’auteur d’une construction irrégulière peut, d’une part, être poursuivi d’un point de vue pénal, et d’autre part, recevoir une mise en demeure du maire de régulariser sa situation.

Toutefois, la loi « Engagement et proximité » à l’origine de cette disposition ne précise pas le délai dans lequel le maire peut user de ce pouvoir. Par son avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’Etat pallie cette obscurité législative.

B. Un pouvoir d’injonction encadré dans un délai de six ans à compter de l’achèvement des travaux

Le Conseil d’État précise ainsi que le pouvoir d’injonction du maire tiré de l’article L.481-1 du c. urb. est encadré dans le délai de prescription de l’action publique applicable aux délits soit dans un délai de 6 ans  à compter du jour où l’infraction a été commise, autrement dit, en règle générale, de l’achèvement des travaux.

Cette solution se justifie, selon la Haute juridiction, par la complémentarité de l’action pénale et du pouvoir de police administrative.

En effet, l’article L.481-1 du c. urb. subordonne l’exercice du pouvoir d’injonction au constat préalable d’une infraction pénale au code de l’urbanisme. Le Conseil d’État traduit ainsi cette exigence comme une volonté pour le législateur d’exclure toute mise en demeure du maire lorsque l’action publique est prescrite.

Par conséquent, l’action pénale et le pouvoir de mise en demeure du maire doivent ainsi être encadrés dans un même délai de prescription.

II. Une articulation du délai de prescription de l’article L.481-1 du c. urb. avec celui de l’article L.421-9 du c. urb. en cas de travaux irréguliers successifs

A. Une opportunité de régularisation appréciée au regard de la date d’achèvement de la construction existante

Dans la mesure où la régularisation de travaux modificatifs portant sur une construction irrégulière doit porter sur l’ensemble de la construction en application de la jurisprudence dite « Thalamy », le délai de prescription de l’article L.481-1 du c. urb. doit être articulé avec celui de l’article L.421-9 du c. urb.

Pour rappel, en vertu de ce texte, dès lors qu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus d’autorisation d’urbanisme ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme. Cet article prévoit toutefois de nombreuses exceptions à ce principe.

Ainsi, pour enjoindre à l’intéressé de procéder à la régularisation des travaux modificatifs, le maire doit apprécier si ces travaux peuvent faire l’objet d’une telle demande compte tenu de la disposition précitée.

À défaut de possibilité de régularisation, le maire est tenu de mettre en demeure le responsable des travaux de réaliser des travaux de mise en conformité y compris des démolitions, si les circonstances l’exigent.

B. Plusieurs hypothèses en cas de travaux irréguliers successifs

De cette solution découle ainsi plusieurs situations :

• Les travaux irréguliers successifs ont été achevés depuis moins de six ans : le maire est tenu d’enjoindre à l’intéressé de régulariser l’ensemble de la construction sous réserve que celle-ci soit conforme à la règlementation d’urbanisme. À défaut, il est tenu de procéder à des opérations de mise en conformité.
• Les travaux irréguliers successifs ont été achevés depuis plus de six ans : les travaux sont prescrits et le maire n’est plus habilité à mettre en demeure l’intéressé de régulariser sa situation sur le fondement de l’article L.481-1 du c. urb.
• Les travaux irréguliers ont été achevés depuis moins de 6 ans sur une construction irrégulière achevée depuis plus de 10 ans : la mise en demeure ne pourra concerner que les travaux non prescrits. En outre, si la construction initiale est achevée depuis plus de dix ans, la demande de régularisation ne pourra être refusée sur le fondement de l’irrégularité de cette dernière.

Quelques précisions

Modifications de l’art. L.481-1 du c. urb. issues de la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

La loi du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement modifie l’article L.481-1 du c. urb. pour alourdir les sanctions en cas de constructions illégales.

Le législateur entend notamment :

• créer une amende administrative d’un montant maximal de 30 000 € ;
• augmenter le montant maximal d’astreinte par jour de retard à 1 000 € et le montant total des sommes résultant de l’astreinte à 100 000 € ;
• mettre fin au caractère suspensif de l’opposition, devant le juge administratif, à l’état exécutoire pris en application de l’amende ou de l’astreinte ordonnée.

Doit-on en déduire que le délai de prescription de l’action publique s’applique également à ce pouvoir d’ordonner une amende administrative ?

Abréviation

c. urb. : code de l’urbanisme

Pour faire face à la crise du logement et compte tenu des chiffres relatifs à la vacance des bureaux (en Île-de-France, 4,4 millions de m² sont aujourd’hui inoccupés), le législateur ne cesse de créer des leviers favorisant la transformation de bureaux en logements¹. Cette actualité offre l’opportunité de revenir sur un dispositif ciblé existant depuis la loi ELAN de 2018, encore trop peu connu et donc rarement utilisé par les porteurs de projets : l’article L. 152-6, alinéa 3 du Code de l’urbanisme, qui permet certaines dérogations en matière de logement social, de stationnement ou de densité dans la limite de 30% du gabarit existant, en cas de réhabilitation et même de reconstruction d’un bâtiment pour réaliser des logements.

Rappels utiles sur ses conditions d’application (I), et les optimisations qu’il permet (II).

I. Les conditions d’obtention de la dérogation

A. La localisation et le « contexte » du projet

Il existe deux conditions pour obtenir une dérogation.

La première condition concerne l’emplacement des opérations de transformation de bureaux en logements.

Auparavant, ces opérations devaient être réalisées dans des communes classées en « zone tendue ²». Toutefois, la réforme PPL Huwart³ a supprimé ce critère, permettant désormais d’appliquer cette dérogation sur l’ensemble du territoire national.

La seconde condition prévoit que l’autorité compétente peut accorder une dérogation en tenant compte de la nature du projet ainsi que des caractéristiques de la zone d’implantation.

Bien que la loi 3DS⁴ ait supprimé l’obligation de motivation, l’autorité reste tenue, dans son appréciation, de prendre en considération des éléments tels que le respect des obligations en matière de logements sociaux, la desserte par les transports en commun, la disponibilité des aires de stationnement et la morphologie des constructions avoisinantes, même si elle n’a plus à les justifier explicitement dans sa décision de délivrance du permis de construire.

B. La nature des travaux

Les opérations pouvant bénéficier de dérogations sont celles visant à transformer un bâtiment existant (à usage de bureaux, d’entrepôt, de parking, etc.) en un immeuble dont l’usage principal est l’habitation.

Cet usage doit être justifié par la part majoritaire de la surface de plancher consacrée à l’habitation.

Par exemple, un projet comportant une surface légèrement plus importante dédiée aux logements qu’aux bureaux peut répondre à ce critère⁴. Par ailleurs, le Conseil d’État a reconnu qu’une résidence pour étudiants peut également être considérée comme un bâtiment à usage principal d’habitation⁶.

La notion de « transformation » est entendue de manière large, ce qui élargit le champ d’application des dérogations. Celles-ci ne se limitent pas aux seules opérations de rénovation ou de réhabilitation, souvent coûteuses et complexes, mais peuvent aussi couvrir des opérations de démolition et reconstruction.

A retenir : il est possible, selon le texte, de bénéficier de bonus de constructibilité même lorsque l’opération implique la démolition du bâtiment existant pour construire un immeuble neuf.

II. Les optimisations possibles grâce à la dérogation

A. Les règles auxquelles il peut être dérogé

Il existe trois séries de règles fixées par un document d’urbanisme auxquelles il peut être dérogé, parmi les plus structurantes :

• la densité dans la limite d’une majoration de 30% du gabarit de l’immeuble existant,
• le stationnement,
• le logement social, à la condition que la commune ne fasse pas l’objet d’un arrêté de carence.

Si les deux dernières (stationnement / logement social) semblent claires, l’application de la dérogation aux règles de densité demeure délicate à traduire dans un dossier de permis de construire.

Le Conseil d’État⁷ a certes reconnu que la notion de « densité » inclut l’ensemble des règles de gabarit-enveloppe, ouvrant ainsi la voie à des dérogations plus larges en faveur de la densification du bâti, mais ce dispositif devra certainement faire l’objet de plus amples clarifications règlementaires ou jurisprudentielles². 

B. Les bonus supplémentaires

Une dérogation supplémentaire de 15 % aux règles de gabarit peut être accordée pour des constructions « contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d’espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres », dans la limité de 50% de dépassement total⁷. Un effort substantiel sur les espaces extérieurs doit être alors réalisé pour prétendre à l’application de cette dérogation.

Enfin, une majoration plus exceptionnelle de 5 % peut également être accordée, par décision motivée et après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture (CRPA), pour les projets « présentant un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l’innovation ou de la création architecturale ».

Depuis plusieurs années, notre équipe intervient sur des projets mobilisant ce régime dérogatoire, dont certains sont structurants, comme la transformation de 120 000 m² de bureaux en 87 000 m² de logements. Notre équipe est ainsi en mesure d’offrir une expertise rare, enrichie d’un retour d’expérience concret et opérationnel.

Quelques précisions

¹ Récemment, la loi de finances pour 2025 a intégré deux leviers fiscaux :

• l’assujettissement à la taxe d’aménagement lors de la transformation de locaux en logements (avec un abattement de 50 % et possibles exonérations), pour financer les coûts des équipements collectifs rendus nécessaires par les changements de destination des locaux concernés.
  
• l’exonération de la taxe annuelle sur les bureaux pour certains projets de transformation de locaux professionnels en locaux d’habitation.

La loi du 16 juin 2025 facilitant la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements a introduit :

• une nouvelle possibilité de dérogation au PLU concernant les destinations des bâtiments pour la transformation d’immeubles tertiaires en logements (article L152-6-5 du CU)
  
• la création d’un permis de construire à destinations multiples (article L431-5 du code de l’urbanisme).
  
• l’adaptation des règles de la copropriété afin que la modification de la destination des parties privatives à usage autre que l’habitation, en locaux d’habitation, puisse être adoptée à la majorité simple et non à l’unanimité des copropriétaires. Néanmoins, il ne faut pas qu’elle contrevienne à la destination de l’immeuble. 

² Plus précisément, il s’agit des « communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l’article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au dernier alinéa du II de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation.

³  Loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement du 15 octobre 2025.

⁴  Loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration 

⁵ CE, 20 mars 2017, n° 401463

⁶ CE, 17 décembre 2020, Sté Lapeyre, n° 432561.

⁷ CE, 10 juillet 2023, SAS Patrimoine et Valorisation Programmes, n° 462717

⁸ Un accompagnement juridique apparaît donc utile pour sécuriser au maximum les méthodes de calcul de la hauteur existante ou de l’emprise, et du bonus de 30 % par rapport à l’immeuble existant. Notamment, la complexité du mécanisme de dérogation et de son expression architecturale nécessite la plus grande pédagogie s’agissant de la présentation de la notice dédiée à la demande de dérogation figurant au dossier de permis de construire (PC40-3).

L’Assemblée nationale a adopté le 15 octobre 2025 la loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Depuis 30 ans, une dizaine de textes se sont succédé, avec toujours comme objectifs de rationaliser les recours et faire accélérer la mise en œuvre des projets : obligation de notification avec la loi dite Bosson, limitation de l’intérêt à agir des associations par la loi ENL, renforcement de la motivation des refus par la loi dite Macron, extension de la notion de recours abusif avec la loi ELAN, etc. La loi de simplification s’inscrit naturellement dans ce mouvement, justifié par une crise du logement enlisée.

Dans l’attente de sa promulgation (après éventuelles censures partielles ou non), nous proposons d’analyser les modifications importantes qu’elle prévoit s’agissant du contentieux du refus et des recours contre les permis de construire ou les documents d’urbanisme.

1. Le contentieux du refus du permis modelé pour accélérer la mise en chantier des projets immobiliers

1.1 La limitation dans le temps des possibilités de substituer des motifs de refus (art. L. 600-2 c. urb.)

Il est une difficulté d’importance en matière de refus de permis de construire : si, en principe, le maire est tenu d’indiquer intégralement les motifs justifiant la décision, rien n’empêche en cours de contentieux de procéder à une substitution de motifs¹.

Or, il existe une pratique courante (si ce n’est dilatoire²) en contentieux qui consiste à distiller des motifs nouveaux de refus tout au long de l’instance, voire pour la première fois en appel, ce qui a pour effet de retarder le traitement de ces affaires.

Pour y remédier, le législateur a entendu enserrer cette possibilité dans un délai.

L’administration ne pourrait invoquer de nouveaux motifs  de refus au-delà d’un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours contentieux

1.2 L’instauration d’une présomption d’urgence en cas de demande de référé-suspension à l’encontre d’un refus d’une autorisation d’urbanisme (art. L. 600-3 c. urb.)

L’utilisation du référé-suspension en matière de refus de permis de construire est bien souvent voué à l’échec dès lors que la condition d’urgence³ n’est retenue par le juge qu’à la condition que le demandeur soit dans une position financière critique.

Or, les refus illégaux retardent pendant de nombreux mois et de manière injustifiée le lancement des chantiers⁴. C’est pour accélérer le traitement de ces recours que le législateur a entendu aligner le régime du référé-suspension du refus sur celui du permis.

En effet, la loi ELAN du 23 novembre 2018, avait introduit une présomption d’urgence pour les référés dirigés contre les autorisations d’urbanisme⁵.

La réforme viendrait étendre la présomption d’urgence du référé-suspension portant sur des décisions de refus.

2. Un accès au juge à nouveau limité dans un but d’accélération des projets immobiliers et de territoire

2.1 La neutralisation du recours gracieux (art. L. 600-12-2 c. urb.)

Toute décision administrative peut à tout moment faire l’objet d’un recours administratif (gracieux ou hiérarchique). Néanmoins, ce recours n’a pour effet de proroger le délai de recours contentieux que s’il est introduit dans le délai de recours de deux mois (à compter de l’affichage pour les permis, de la réception de la décision pour les refus).

Compte tenu du ralentissement des projets que ces recours induisent et du « faible nombre de recours administratifs qui donnent lieu à une décision favorable du maire »⁶, le législateur a introduit un nouveau dispositif.

Le recours gracieux à l’encontre d’une décision d’urbanisme ne pourrait plus être introduit au-delà d’un délai d’un mois et n’aurait plus pour effet de proroger le délai de recours contentieux⁷.

Si ce dispositif a pour objet d’accélérer le contentieux, il a aussi pour effet de raccourcir le délai dans lequel les parties peuvent trouver des solutions négociées…

2.2 Le recours contre les documents d’urbanisme restreint (art. L. 600-1-1 c. urb.)

Un dernier dispositif a été introduit afin de réduire l’accès des requérants au juge, cette fois s’agissant des documents d’urbanisme.

Selon l’exposé des motifs de l’amendement, l’objectif serait de « prévenir l’usage purement dilatoire des recours, au profit d’une évaluation en amont de l’acceptabilité du document » ⁸.

Ainsi, seules seraient recevables à introduire un recours contre un document les personnes ayant pris part à la participation du public (enquête publique, PPVE, mise à disposition).

Toujours selon l’exposé des motifs de l’amendement, ce dispositif viendrait pallier la frustration des auteurs de PLU de voir une remise en cause sérieuse du document, alors qu’il ne serait plus possible pour eux de tenir compte des observations du requérant, ce qui aurait pu éviter un contentieux post-approbation.

Quelques précisions :

Le Conseil constitutionnel a été saisi le 21 octobre par plus de soixante députés afin de contester certains articles relatifs aux contentieux :

-l’article L. 600-1-1 du code de l’urbanisme (intérêt à agir des tiers contre une décision d’approbation d’un document d’urbanisme) ;

-le nouvel article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme (modification des délais et des effets du recours gracieux) ;

-l’abrogation de l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme (suppression de l’article relatif aux vices de forme et de procédure d’un document d’urbanisme soulevés par voie d’exception).

A noter que le Conseil constitutionnel doit désormais statuer dans le délai d’un mois sur la constitutionnalité de loi. 

Sa saisine suspend le délai de promulgation  jusqu’au jour où la décision du Conseil sera rendue publique.

Références :

¹ CE Avis, Section contentieux, 6 février 2004, Hallal, n° 240560, Rec. Leb.

² Amendement du Sénat en 1^ère lecture, n°COM-120 adopté en commission.

³ L’article L. 521-1 du CJA impose de démontrer une condition d’urgence et de démontrer qu’il est fait état d’un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision.

⁴ Amendement du Sénat en 1^ère lecture n°82 rect.ter adopté en séance publique.

⁵ Consacrant ainsi la jurisprudence du Conseil d’État (CE, 9 juin 2004, Dury, n° 265457,Tab. Leb).

⁶ Amendement du Sénat n°COM-119 adopté en commission (rétablissement de l’article après la suppression par l’Assemblée nationale / cf. Rapport sur la proposition de loi, après engagement de la procédure accélérée, de M. Harold Huwart 1^ère lecture AN (1240), n°1378.

⁷ La décision du CC permettra de confirmer si cette réforme s’appliquera aux refus (cf. courrier saisine en date du 21 octobre 2025 n°2024-896 DC).

⁸ Amendement du Sénat n°118 adopté en commission.

Dans la continuité des interventions que nous réalisons régulièrement auprès des professionnels de la gestion de patrimoine, nous avons conçu une formation exclusive permettant d’appréhender l’ensemble des spécificités de ces opérations dont la sécurisation est au cœur de notre mission de maîtrise d’œuvre juridique avec pour finalité d’assurer le bénéfice effectif du ou des dispositifs fiscaux applicables (déficit foncier, Denormandie, Malraux, Monument Historique…).

Cette formation, d’ores et déjà dispensée auprès de grands groupes, est proposée sur l’ensemble du territoire et sanctionnée par la délivrance, après évaluation, d’un certificat permettant à ses titulaires de valoriser leur qualification de façon distinctive.

La formation « Expert en sécurisation juridique et fiscale des investisseurs en O.R.I. »

Pourquoi ?

Deux événements majeurs ont entraîné une diminution durable de l’offre immobilière neuve : l’extinction du dispositif « Pinel » et l’objectif « zéro artificialisation nette ».

Les opérations de restauration immobilière, quant à elles, sont encouragées par diverses politiques publiques au premier chef desquelles la transition énergétique du bâti existant, la rénovation urbaine, la lutte contre le mal logement et la protection du patrimoine architectural.

Ces opérations, bien que permettant des effets de levier fiscaux plus nombreux et variés que ne le permettait l’investissement neuf, présentent des complexités constituant autant de zones de risque pour les investisseurs et leurs conseils.

Pour qui ?

Cette formation est destinée aux professionnels de l’investissement immobilier désireux de diversifier leur activité sinon de la développer davantage en acquérant ou perfectionnant leur capacité à ne proposer que des produits sécurisés, depuis leurs critères de sélection jusqu’à la formalisation de la solution d’investissement préconisée.

Comment ?

L’objet de cette formation est de vous permettre, au-delà de la seule compréhension des différents mécanismes juridiques ou fiscaux applicables (structuration en ASL ou VIR, distinction entre les dispositifs de réduction d’assiette ou d’impôt, garanties et assurances obligatoires et facultatives…), de déterminer les solutions d’investissement adaptées à la situation fiscale personnelle de vos clients ainsi que les éventuelles optimisations possibles.

Celle-ci est sanctionnée par un certificat, délivré après évaluation, afin de vous permettre d’être identifié comme un interlocuteur privilégié par les investisseurs et opérateurs. Ce certificat est par ailleurs millésimé afin d’assurer que ses titulaires soient bien à jour des dernières évolutions et encourager la constitution d’une véritable communauté.NB : en cas d’échec, vous aurez accès à une session ultérieure pour y postuler à nouveau

Pour ce faire, nous avons développé une plateforme dédiée sur laquelle, après inscription, vous pourrez prendre connaissance des prochaines sessions de formation prévues, réaliser les différents QCM (entraînement, évaluations préalable, intermédiaires et finale) et retrouver en libre accès tous vos documents (support de formation, facture, attestation de formation et certificat) : https://certificat.riviereavocats.com

Vous souhaitez participer à une formation ? Contactez-nous à l’adresse : certificat.ori@riviereavocats.com

La formation en bref

• Durée modulable de 4h ou 7h (présentiel ou distanciel)
• Heures de formation éligibles « loi ALUR » (« carte T »)
• Soumission d’un QCM d’évaluation préalable, lors de l’inscription, pour situer son niveau et permettre à l’intervenant d’adapter son discours
• Mise à disposition de QCM d’entraînement en accès libre et illimité dès l’inscription à une formation
• Formation organisée en 4 niveaux progressifs évalués via des QCM dédiés
• Certification après tenue d’un QCM d’évaluation finale

Interrogations usuelles couvertes par la formation

• Quels sont les critères à vérifier pour sélectionner un produit sécurisé ?
• Quel dispositif fiscal privilégier selon le profil du client ?
• Comment calculer l’effet de levier fiscal applicable ?
• Quelle est la performance économique réelle de l’investissement ?

Déroulé d’une formation

En amont de la formation :

• Inscription à une session de formation
• QCM d’évaluation préalable
• Accès aux QCM d’entraînement

Le jour de la formation :

• A l’issue de chacun des 4 niveaux : QCM d’auto-évaluation intermédiaire
• A l’issue de la formation : QCM d’évaluation finale conditionnant, seul, la délivrance du certificat O.R.I.

Vous souhaitez participer à une formation ? Contactez-nous à l’adresse : certificat.ori@riviereavocats.com

Toute démarche entrepreneuriale s’accompagne d’une prise de risques. Ces risques ne s’arrêtent pas aux seuls enjeux économiques et fiscaux de la société : ils touchent aussi le dirigeant à titre personnel, affectant son propre patrimoine et celui de sa famille. De même, le risque pénal ne se limite pas à l’entreprise et à ses conséquences financières ou réputationnelles : il peut s’étendre au dirigeant lui-même.

Ces risques fiscaux, patrimoniaux et pénaux doivent être identifiés, anticipés et encadrés.

Anticiper juridiquement, c’est vous protéger et protéger ce que vous avez construit.

Le droit n’est pas un frein, c’est un levier.

Si vous avez un doute, n’hésitez pas et écrivez à l’un de nos avocats :

Les jeux de casino offrent, une fois encore, l’occasion d’apporter des précisions sur la théorie des biens de retour.

Dans une décision du 17 juillet 2025 (n° 503317), publiée au recueil Lebon, le Conseil d’État a eu l’occasion d’apporter d’importants éclairages sur le régime des biens de retour dans le cadre de l’exécution d’un contrat de concession.

Revenons brièvement sur les faits : dans cette affaire, la commune de Berck-sur-Mer a cédé, en 1997, son ancienne gare routière à la société Groupe Partouche afin qu’elle aménage le bâtiment pour l’accueil d’un casino. La société Jean Metz, dont le Groupe Partouche était l’actionnaire unique, s’est vu attribuer la concession relative à l’exploitation du casino communal et des services associés. Elle a, dans ce cadre, conclu avec la société Groupe Partouche un bail commercial portant sur le bâtiment. Lors du renouvellement de la concession, la commune a lancé une nouvelle procédure de passation, exigeant des candidats qu’ils justifient d’un titre de propriété ou d’un contrat d’occupation d’un bâtiment destiné à accueillir le casino. Saisi par un candidat évincé, le juge du référé précontractuel a annulé la procédure estimant, notamment, que cette exigence n’était pas nécessaire

Le régime extensif des biens de retour dans le cadre des contrats de concession

Les biens créés, acquis ou apportés dans le cadre de la concession constituent des biens de retour

Par principe, sont qualifiés de biens de retour les biens meubles ou immeubles qui résultent d’un investissement du concessionnaire et sont nécessaires au fonctionnement du service public (cf. CE, 12 décembre 2012, Commune de Douai, n° 342788, jurisprudence désormais codifiée à l’article L. 3132-4 du CCP).

Deux conditions cumulatives sont donc nécessaires à la caractérisation d’un bien de retour :

• d’une part, le bien doit résulter d’un investissement du concessionnaire ;

• d’autre part, le bien doit être nécessaire au fonctionnement du service public.

Par la suite, la jurisprudence administrative a quelque peu étendu le champ d’application du régime des biens de retour.

En effet, plus récemment, le CE a jugé que le régime des biens de retour devait également s’appliquer dans l’hypothèse où le cocontractant de l’administration était propriétaire des biens antérieurement à la conclusion du contrat. En effet, dans un tel cas, ce dernier a, en décidant de conclure la convention, accepté d’affecter lesdits biens  au fonctionnement du service public (cf. CE, 29 mai 2018, Ministre de l’Intérieur c. Communauté de communes de la Vallée de l’Ubaye, n° 402251).

Les biens appartenant à certains tiers peuvent également constituer des biens de retour

La Haute juridiction administrative ne s’était, jusqu’à lors, jamais prononcée sur l’application de la théorie des biens de retour aux biens appartenant à un tiers. Certaines juridictions de fond considéraient qu’un bien, propriété d’une personne tierce au contrat de concession, ne pouvait être considéré comme étant un bien de retour¹. Cette position jurisprudentielle permettait aux casinotiers, au travers d’un montage contractuel ou sociétaire, d’écarter l’application du régime des biens de retour.

Dans sa décision 17 juillet 2025, le CE étend encore le régime des biens de retour.  Dans cette affaire, il juge que, si en principe un bien appartenant à un tiers au contrat ne peut être qualifié de bien de retour, il en va autrement lorsque deux conditions cumulatives sont réunies :

• d’une part, il existe des liens étroits entre les actionnaires ou les dirigeants du propriétaire du bien et ceux du concessionnaire ;
• d’autre part, le bien est exclusivement destiné à l’exécution du contrat de concession, et a été mis à disposition du concessionnaire à cette fin.

Dans ce cas, le propriétaire du bien est réputé avoir consenti à ce que l’affectation du bien au service public emporte son transfert dans le patrimoine de la personne publique, selon les règles applicables aux biens de retour.

Les effets juridiques de l’application de la théorie des biens de retour

L’incorporation gratuite au patrimoine de la personne publique

Il se déduit de la jurisprudence et désormais du CCP, que les biens de retour appartiennent, dès leur réalisation ou leur acquisition, à la personne publique.

En outre, comme le rappelle cette décision du 17 juillet 2025, ces biens doivent revenir à la personne publique gratuitement, y compris dans le silence du contrat, sous réserve de leur complet amortissement.

Il est à noter que ce régime est d’ordre public. Aussi, les stipulations du contrat ne peuvent faire obstacle au retour gratuit à la personne publique de biens, nécessaires au service, créés au cours de la délégation. À ce titre, la personne publique est recevable à introduire un référé mesures utiles, fondé sur l’article
L. 521-3 du CJA, afin d’obtenir la restitution de biens de retour².

En tout état de cause, l’autorité concédante conserve la possibilité de décider, s’il y a lieu, de faire reprendre par son cocontractant les biens qui ne seraient plus nécessaires au fonctionnement du service public.

La possible indemnisation du concessionnaire à l’issue du contrat

Par principe, le retour du bien dans le patrimoine de la personne publique est réalisé à titre gratuit. Cependant, la jurisprudence administrative n’exclut pas l’hypothèse d’une indemnisation du cocontractant. En effet, le CE admet que, dans certaines situations, le cocontractant puisse percevoir une indemnité.

Tel est le cas des biens non amortis en raison (i) d’une résiliation de la convention avant son terme, (ii) d’une durée du contrat inférieure à la durée de l’amortissement de ces biens ou encore (iii) d’une valeur de l’apport non correctement intégrée au calcul de l’équilibre économique.  

Dans ces situations, l’indemnisation du cocontractant est généralement liée à la valeur nette comptable des biens, telle qu’elle figure au bilan ou telle qu’elle résulterait de l’amortissement de ces biens sur toute la durée du contrat.

L’essentiel étant qu’il n’en résulte pas une libéralité de la part de la personne publique³.

Références :

¹ Par exemple : CAA Marseille, 16 décembre 2019, n° 18MA03183.

²    CE, 16 mai 2022, Commune de Nîmes, n° 459904.

³  CE, 19 mars 1971, Sieur Mergui, n° 79962

Précisions :

(i) Les jeux de casino peuvent constituer, selon la jurisprudence administrative, une activité de service public (CE, 25 mars 1966, Ville de Royan, n° 46504). Surtout, il est opportun de préciser que l’arrêté du 14 mai 2007, portant règlementation des jeux dans les casinos, impose que l’exploitation des jeux de casino soit réalisée au travers d’un contrat de délégation de service public dont la durée ne peut excéder 20 ans. 

(ii) La Cour des comptes, dans ses rapports successifs sur les jeux de casino, a mis en avant les manœuvres permettant aux casinotiers d’empêcher l’application de la théorie des biens de retour.  En effet, certains groupes dissociaient la société titulaire de la délégation de service public de celle propriétaire du bien nécessaire à l’exécution de l’activité afin de tenir en échec le régime des biens de retour. La décision du 17 juillet 2025 apporte ainsi une réponse à cette pratique courante parmi les grands groupes d’exploitants de casinos.

(iii) La notion de « liens étroits » n’est pas sans rappeler plusieurs notions de droit public. En effet, le CE a déjà eu recours à cette notion lorsqu’il s’agissait de déterminer si deux personnes morales distinctes

Face à la CDHR, faut-il plutôt envisager une réduction d’assiette ou bénéficier d’une réduction d’impôt ? Tout investissement est-il neutralisé ?

Après un premier bulletin (1/2) visant à donner les clés de compréhension sur ce mécanisme aux nombreux effets de seuil, ce second bulletin expose les effets d’un investissement à effet de levier fiscal sur la CDHR (2/2). Il apporte un éclairage sur l’interaction entre investissements immobiliers à effet fiscal et CDHR et montre plus que jamais l’importance d’un accompagnement pour déterminer les investissements pertinents selon les profils d’investisseurs et la nature de leurs revenus.

I. L’effet des réductions d’assiette : positif, le plus souvent

Une réduction d’assiette (comme le MH ou le DF) diminue le revenu imposable.

Ce faisant, elle peut aboutir à une diminution du RFR sous le seuil d’application de la CDHR. Pour les contribuables au seuil, de tels régimes ont donc plutôt un effet positif :

Mais si la réduction d’assiette ne fait pas basculer le contribuable sous le seuil, l’investissement peut avoir un effet négatif.

En effet, elle peut entraîner une augmentation de la CDHR si elle aboutit à une imposition moyenne inférieure à 20 %. Cet effet touche notamment les foyers à fort RCM (ex : dirigeant qui perçoit des dividendes). Dans ces cas, une étude précise est conseillée.

II. L’effet des réductions d’impôts : négatif, mais pas toujours

Les réductions d’impôt immobilières ne seront pas affectées en 2025 :

L’impôt sur le revenu à comparer n’est pris en compte qu’après application d’autres réductions d’impôts immobilières (Scellier, Pinel, Denormandie, Malraux), si la dépense est engagée avant le 31 décembre 2025.

En revanche, elles le seront dès 2026 :

En 2026, le seuil d’imposition (20 % du RFR) sera déterminé après application de la réduction d’impôt.

Engager trop de dépenses qui ouvrent droit à réduction ou crédit d’impôt pourrait donc augmenter le montant de la CDHR à payer et annuler tout ou partie des effets fiscaux initialement recherchés.

Toutefois, cet impact négatif ne vaut que pour les contribuables dont les revenus sont principalement imposés à un taux forfaitaire.

Si le niveau d’imposition global est supérieur à 20 %, un investissement immobilier à effet de levier fiscal reste efficace.

Chaque investissement doit être étudié :

Comme nous l’indiquions dans le bulletin n°1, le RFR « CDHR » subit de nombreuses corrections en fonction de la qualification des revenus en cause.

Il ne suffit donc pas d’étudier la fiscalité de l’investissement projeté ou en cours, mais il convient également de qualifier finement les revenus qui seront pris en compte dans la déclaration spécifique de CDHR à la fin de l’année.

Par exemple :

• Un revenu peut-il être qualifié de revenu exceptionnel ?
• Ces dividendes bénéficient-ils d’un abattement ?
• Quel est le régime fiscal applicable à ces actions gratuites ?

La CDHR est l’occasion de réaliser un investissement personnalisé !

Elle implique seulement une vigilance et une expertise accrues dans la préparation de l’organisation patrimoniale des foyers concernés.

Abréviations :

CDHR : Contribution différentielle sur les Hauts Revenus
RFR : Revenu fiscal de référence
MH : Monuments historiques
DF : Déficits fonciers
RCM : Revenus de capitaux mobiliers

Ont participé à ce bulletin :

Marie-Bénédicte Rivière-Pain | Avocat associé sénior
Lucas Thieurmel | Avocat
Axel Bobé | Avocat